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| Por: Caroll Lezcano |

En esta primera oportunidad nos referiremos a una figura jurídica ampliamente utilizada en nuestro mercado. Desde un enfoque muy particular hablaremos de la carta promesa de pago en su función de garantía, entendido esto como una herramienta viabilizante de la ejecución de contratos.

La carta de promesa de pago se ha convertido en un elemento persistente  en el sector de consumo tanto de bienes muebles como inmuebles; es seguro que todo el que ha comprado un auto o una casa se ha relacionado con la figura aunque no lo haya notado, precisamente es esa omnipresencia en algunos tipos de transacciones comerciales lo que nos motiva a tocar  un tema que me resulta interesante y me impulsa a compartir estas reflexiones con otros que como yo, busquen desmenuzar la figura jurídica de este contrato para entender mejor su rol como instrumento de garantía.

Para empezar, resulta obvio, que hay que entender la figura. La carta promesa de pago es un instrumento de garantía en el que intervienen tres partes, (i) un solicitante, que usualmente es quien está obligado a pagar un precio, y que puede homologarse, para los efectos, como un “garantizado”, (ii) un emisor, que viene a ser un Ente Financiero de la plaza que es quien garantiza el cumplimiento de la obligación, que en este caso es “pagar” y  (iii) un beneficiario que es quien generalmente funge como acreedor. En un sentido práctico, la importancia de la carta promesa de pago resulta ser innegable, ya que ésta viabiliza el perfeccionamiento de un contrato e impide que éste se tenga que concretar en base a la simple confianza mutua. 

Hoy día, el uso de la carta promesa de pago es casi imprescindible cuando se trata de perfeccionar una compraventa ya que el uso de ésta le da al deudor-comprador la garantía de no tener que hacer un desembolso de forma adelantada a la entrega del bien que adquiere y al acreedor-vendedor le otorga la seguridad de traspasar en propiedad el bien objeto de la venta, con la seguridad de que recibirá el pago. Entre vendedor y comprador interviene un tercero, el emisor de la carta (un ente financiero), que a la vez puede tener el rol de financiador de la compra. Contrario a lo que se pudiera pensar, el uso de la carta promesa de pago no es exclusivo de las transacciones de compra en la que media financiamiento.

Dado que la carta promesa de pago no está regulada en nuestra legislación, es necesario que le asignemos su naturaleza jurídica.  En mi opinión, estamos frente a un contrato propiamente tal, ya que existe, objeto cierto, consentimiento y causa, elementos que referimos del artículo 1112 del Código Civil, sin embargo, dado que la carta promesa de pago ejerce una función de garantía, que debe cumplir porque así lo exige su naturaleza, tendría que sufrir la misma suerte de otros tantos instrumentos de garantía, como la hipoteca o la prenda, es decir, que su existencia depende necesariamente de una obligación principal lo que le agrega otra característica a la carta promesa de pago, que viene a ser su condición de accesoria, por tanto la carta promesa de pago es a la postre un contrato accesorio.

En el caso particular de nuestro mercado local, la carta promesa de pago debe reunir ciertos requisitos, más bien dictados por los usos y costumbres de la plaza que por la Ley o la doctrina. Esos usos y costumbres nacen de las exigencias de sectores comerciales que vienen a ser grandes usuarios de este mecanismo de garantía, el sector inmobiliario y el sector automotriz.  

En base a dichos usos y costumbres la carta promesa de pago debe ser irrevocable, renovable y transferible. La característica de irrevocabilidad, ligada estrechamente a su rol de garantía, significa que el emisor no puede negarse a hacerla efectiva, ni ninguna de las partes puede por sí sola lograr su terminación, característica con la cual se asegura que la obligación que ésta garantiza se terminará cumpliendo.  También debe ser renovable, dicho de otra forma, la carta promesa de pago no puede tener condiciones que impidan su renovación o que la haga tan difícil que no se pueda lograr la extensión del plazo de cobertura, aunque, es aceptable que la renovación quede sujeta a la aprobación de quien la emitió. Esto se debe principalmente a que en el sector inmobiliario, el dueño de una obra, necesita poder ceder la carta al ente financiero que a su vez financia la construcción, es decir, el dueño o constructor según sea el caso, utiliza la carta como garantía de pago para el préstamo obtenido para la construcción, por lo tanto ésta debe mantenerse vigente durante todo el tiempo que dure la promesa de compra.  Hoy día el plazo de vigencia de la carta promesa de pago se aumenta cada vez más, ya que se exige al Comprador de un inmueble que garantice el pago de forma más temprana dentro de la vigencia del contrato lo que es una consecuencia lógica de la necesidad del Promotor de mantener vigente la garantía que su propio Banco le exige, lo que nos lleva a la condición de transferible, pues al Promotor no le sirve una carta vigente pero que no podrá endosar. Por lo dicho es muy común ver en los contratos de promesa de compraventa de una unidad inmobiliaria la exigencia de una garantía mediante carta promesa irrevocable de pago cedible a opción del vendedor en modo promesa.

Otro punto importante es que la carta promesa de pago no es una forma de pago. Con la carta promesa no se paga o satisface una obligación, se garantiza un cumplimiento futuro, de hecho, las cartas promesan de pago exigen el cumplimiento de condiciones especiales para que el pago se ejecute, de modo que no solo estamos frente a una garantía sino a una de tipo condicional.

Hecho el trabajo preliminar, ya sabemos que la carta promesa de pago es un contrato en el que intervienen tres partes, que, en nuestro medio, ésta, debe ser irrevocable, renovable y transferible, lo que nos lleva ahora a adentrarnos en el tema principal: su función en la segunda parte de este artículo.